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Un propietario puede cortar cualquier utilidad (la electricidad, el agua, aguas negras, y el gas) para realizar una reparación o en construcción, o en caso de emergencia. Pero, las veces cuando un propietario puede cortar el servicio eléctrico debido al dinero que el inquilino debe al propietario son muy limitadas. Un propietario NUNCA puede cortar el agua, aguas negras o el gas porque el inquilino está atrasada con el pago de utilidades o renta. Cualquier provisión en un contrato que intenta renunciar cualquiera de los derechos, responsabilidades o deberes del inquilino bajo la ley de cortar las utilidades es inválida. Nota: La Comisión de Texas sobre la Calidad Ambiental (TCEQ) cree que el Código de Propiedades de Texas no prohibe a un propietario cortar el agua si el propietario sigue las reglas de TCEQ. El Austin Tenants’ Council no está de acuerdo.

La sección 92.008 del Código de Propiedades de Texas regula cuando y como un propietario puede cortar el servicio eléctrico de un inquilino quien está atrasada con la renta o la cuenta de utilidades. Para entender si un propietario tiene el derecho de cortar la electricidad, primero debe de determinar el tipo de servicio de utilidad. Hay cuatro tipos que los inquilinos encuentran en unidades de alquiler.

El primero es utilidades submedidas. El propietario recibe una cuenta para todas las unidades alquiladas, y comparte la cuenta entre los inquilinos basado en el uso actual de los inquilinos según el medidor.

El segundo tipo es utilidades nosubmedidas, medidor central. El propietario recibe una cuenta para todas las unidades alquiladas, pero porque no hay medidores individuales, el propietario usa un método aprobado para dividir la cuenta entre los inquilinos. Se encontrará una descripción más detallada sobre estos métodos más tarde en el folleto.

El tercer tipo es todas las cuentas incluidas con la renta. El propietario recibe y paga todas las cuentas de utilidades, así que las utilidades son incluidas en la renta.

El cuarto tipo de servicio es cuando las utilidades son pagadas directamente por el inquilino a la compañía de luz, como Austin Energy.

La electricidad puede ser cortada por no pagar la renta en unidades de todas las cuentas incluidas con la renta. La electricidad también puede ser cortada por no pagar la cuenta de utilidades submedidas o de un medidor central, pero sólo cuando el propietario sigue el procedimiento descrito adelante.

Cortando el servicio eléctrico por falta de pago
Unidades alquiladas submedidas o con medidor central
Si las utilidades están en el nombre del propietario y el inquilino es facturado por estos servicios separadamente de la renta, el propietario puede cortar el servicio eléctrico sólo por falta de pago del inquilino de la cuenta de electricidad y sólo por seguir las reglas adoptadas por la Comisión de Servicio Público que sigue:

Si el inquilino no ha pagado la cuenta de electricidad submedida o de medidor central dentro de 12 días de que se emite, el propietario puede dar al inquilino un aviso declarando que el propietario tiene la intención de cortar la electricidad si no paga la cuenta. Este aviso debe ser enviado o entregado personalmente al inquilino al menos de cinco días antes del cierre y contener las palabras “aviso de terminación” o algo similar. El aviso debe incluir una dirección donde el inquilino puede ir durante las horas regulares de oficina a tomar medidas por el pago de la cuenta y la nueva conexión del servicio.

El servicio eléctrico no puede ser desconectado en un día, o inmediatamente procediendo el día, cuando el personal del gerente no está disponible para recibir pagos y reconectar de nuevo el servicio. En cuanto el inquilino paga la cuenta de electricidad, y es durante las horas regulares de oficina del propietario, el propietario debe restaurar los servicios dentro de dos horas.

Hay tres casos cuando un propietario es prohibido desconectar el servicio eléctrico submedido o de medidor central:

  1. Si la desconexión causará a un inquilino de la vivienda convertirse en una persona seriamente enferma o sentirse más mal. El inquilino debe tener un médico u otro oficial de sanidad pública que se pone en contacto con el propietario antes de la fecha de desconexión y proporciona una declaración escrita;
  2. Si el propietario recibe notificación de un proveedor de asistencia de utilidades que promete pagar la cuenta; o
  3. Si la temperatura más alta del día anterior no excedió 32° F y la temperatura se predicará permanecer debajo de aquel nivel durante las próximas 24 horas. También, si el Servicio Nacional Meteorológico ha publicado una advertencia de calor para cualquier condado en el teritorio de la compañía de luz o si tal advertencia ha sido publicado sobre cualquiera de los dos días precedentes al calendario.

Unidades de todas las cuentas incluidas con la renta
En caso de todas las cuentas pagadas, el propietario tiene el derecho de cortar la electricidad sólo cuando el inquilino debe renta y sólo por seguir el procedimiento en la Sección 92.008 del Código de Propiedades de Texas.

Si el inquilino tiene al menos siete días atrasado con el pago de la renta, el propietario puede dar un aviso al inquilino declarando la intención de cortar la electricidad si la renta no está pagado. Este aviso debe ser entregado personalmente o enviado al menos cinco días antes de que el propietario tenga la intención de cortar la electricidad, y debe declarar:

  1. La fecha más temprana que la electricidad puede ser cortada,
  2. La cantidad de renta que el inquilino debe pagar para evitar el corte de los servicios, y
  3. El nombre del individuo o la ubicación de la oficina del gerente a quien se puede pagar la renta durante las horas regulares de oficina del propietario.

La desconexión no debe comenzar antes o después de las horas regulares de oficina del propietario, ni comenzar un día, o un día inmediatamente precediendo un día, cuando el propietario u otro individuo designado no están disponibles para recibir la renta y restaurar el servicio eléctrico. En cuanto el inquilino paga la renta atrasada, y es durante las horas regulares de la oficina del propietario, el propietario debe restaurar los servicios dentro de dos horas.

El inquilino paga directamente a la compañía de luz
Si el inquilino paga directamente a la compañía de luz, el propietario nunca puede desconectar ningún servicio de utilidad por no pagar la renta.

Los medios del inquilino después de una desconexión ilegal
Si un propietario o el gerente viola cualquiera de las reglas para cortar el servicio eléctrico, el inquilino puede:

Si el propietario no paga a la compañía de utilidades en una unidad de todas las cuentas incluidas con la renta
Si un propietario deja de pagar a la compañía de utilidades por los servicios de utilidades en una unidad de Todas Las Cuentas Pagadas, la Sección 92.301 del Código de Propiedades de Texas contiene los medios de un inquilino si las utilidades están desconectadas o si recibe un aviso de la compañía de utilidades declarando que el servicio de utilidad está a punto de ser desconectado. Los medios del inquilino son estos:

  1. Pague a la compañía de utilidades la cantidad debido para conectar de nuevo o evitar la desconexión;
  2. Terminación del contrato con un aviso escrito dentro de 30 días de la fecha el inquilino tiene el aviso de la compañía de utilidades de una desconexión futura, o el aviso de una desconexión actual, cualquiera que sea más pronto;
  3. Deduzca la cantidad pagada a la compañía de utilidades para conectar de nuevo o evitar la desconexión de la renta, sin la necesidad de acción judicial;
  4. Si el inquilino termina el contrato, el inquilino puede deducir el depósito de la renta, sin la acción judicial, u obtener un reembolso del depósito;
  5. Si el inquilino termina el contrato, el inquilino puede recuperar un reembolso de cualquier pago de renta por adelantado;
  6. Recuperación incluso de daños actuales, pero no limitado con, gastos de la mudanza, cargos para conectar las utilidades, honorarios de almacenaje, y salarios perdidos; y
  7. Recupere honorarios de abogado y gastos de la corte.

Si el inquilino deduce el dinero de la renta después del pago de la cuenta de utilidad, el inquilino debe proveer una copia de un recibo de la compañía de utilidades mostrando la cantidad pagada para conectar de nuevo o apartar la desconexión de utilidades.

NOTA: El inquilino pierde sus medios mencionados si el propietario puede enseñar antes evidencia escrita de la compañía de luz que todas las cuentas han sido pagadas.

Las reglas para asignar cuentas de nosubmedidor, medidor central
Ha sido una tendencia entre propietarios a lo largo de los últimos años de cambios “de Todos las Cuentas Incluidas con la Renta” a cuentas de medidor central, sobre todo en complejos grandes. Esto quiere decir que el propietario jamás paga las utilidades, pero ahora es la obligación del inquilino. El problema es que la mayor parte de apartamentos no tiene medidores individuales y el propietario por lo general no quiere gastar el dinero para instalar medidores en cada unidad de alquiler. Como no hay medidores individuales para medir el uso actual del inquilino, el inquilino pueda pagar más de su parte debido a como la cuenta es asignada, o compartida. La Comisión de Servicio Público de Texas regula como un propietario puede asignar una cuenta de electricidad; la Comisión de Texas sobre la Calidad Ambiental (TCEQ) regula como un propietario puede asignar la cuenta de aguas negras y agua; y la Comisión de Ferrocarril de Texas regula como un propietario puede asignar una cuenta de gas. La asignación de gas es muy rara entonces esto no será hablado en este folleto.

La electricidad - se aplica a propiedades de alquiler con dos o más unidades
Si un inquilino vive en una unidad de alquiler donde la electricidad está medida por un medidor central, hay varias reglas que el propietario tiene que seguir. Primero, el contrato debe contener una descripción claramente escrita del método que el propietario usará para asignar la cuenta y una declaración del promedio mensualmente facturada durante el año civil anterior para aquella unidad de alquiler. Segundo, un propietario no puede cobrar a los inquilinos más que la cantidad actual cobrado al propietario. Tercero, el propietario debe mantener los registros adecuados que estén disponibles al inquilino para la inspección durante las horas regulares de la oficina. Finalmente, la factura de electricidad debe ser separada de cualquier otro cargo y el inquilino tendrá al menos siete días en cual pagar la cuenta.

En este momento, el único método aprobado para asignar una cuenta de electricidad del medidor central, debe basarse en los pies cuadrados de la vivienda de la unidad de alquiler.

Por ejemplo, si un inquilino vive en un complejo que contiene cinco apartamentos de 800 pies cuadrados y cinco apartamentos de 1000 pies cuadrados, la cuenta final sería un porcentaje basado en el metraje total cuadrado de espacio vital en el complejo. En este ejemplo, el metraje total cuadrado es 5x800 + 5x1000 = 9000 pies cuadrados. Un inquilino quien vive en un apartamento de 800 pies cuadrados pagaría 800/9000 o el 8.88% de la cuenta total.

El agua y aguas negras — Se aplica a propiedades de alquiler con cinco o más unidades
Si un inquilino vive en un complejo con cinco unidades o más, y el inquilino es facturado por el agua o aguas negras usando un método de asignación, el propietario debe cumplir con las siguientes reglas. Ante todo, el propietario debe declara en el contrato:

  1. Que el inquilino será facturado por el agua sobre una base asignada;
  2. Que el inquilino tiene un derecho a la información del propietario para verificar la cuenta;
  3. La cantidad normal mensual y la cuenta más alta y baja de todas las unidades del año pasado;
  4. Las cuentas de fecha por lo general están publicadas y las cuentas de fecha están por lo general previstas; y
  5. Una descripción clara del método de asignación usado para calcular la cuenta.

Un propietario tiene cuatro opciones para asignar una cuenta de agua. Algunos de ellos son complicados así animan a inquilinos a ponerse en contacto con TCEQ o el Austin Tenants’ Council para la clarificación adicional. A partir del 29 de septiembre de 2001 un propietario debe usar uno de los métodos siguientes para asignar una cuenta de agua:

  1. Use el número de ocupantes en la vivienda del inquilino como un porcentaje del número total de ocupantes en todos los apartamentos.
    Por ejemplo, en un complejo de 50 ocupantes, un apartamento con dos ocupantes pagaría 2/50 o el 4% de la cuenta total.
  2. El reconocer que los apartamentos con dos o más ocupantes típicamente no usan dos veces o más tanto de agua como un solo ocupante, este método asigna una parte fraccionaría para cada ocupante superior a uno. Esto debe usar una parte fraccionaría de no menos que esto por la escala siguiente:
    • Unidad con un ocupante = 1
    • Unidad con dos ocupantes = 1.6
    • Unidad con tres ocupantes = 2.2
    • Unidad con más de tres ocupantes = 2.2 + 0.4 para cada ocupante adicional arriba de tres.
    Por ejemplo, en un complejo de 50 ocupantes, un apartamento con dos ocupantes pagaría 1.6/50 o el 3.2% de la cuenta total.
  3. Para que los propietarios no calculen el número total de ocupantes cada mes como en los métodos 1 y 2, las reglas permiten al propietario que use un fórmula fija que estime el número de inquilinos basados en el número de habitaciones en cada unidad. El número total de inquilinos en el complejo de apartamento entero está estimado usando la misma fórmula. El porcentaje que un inquilino paga entonces es determinado por dividir el número estimado (no real) de inquilinos en el apartamento del inquilino por el número estimado de inquilinos en el complejo:
    • Unidad con una eficiencia = 1
    • Unidad con un habitación= 1.6
    • Unidad con dos habitaciones= 2.8
    • Unidad con tres habitaciones= 4 + 1.2 por cada habitación adicional arriba de tres.
    Por ejemplo, en un complejo con cinco unidades de una habitación y cinco unidades de dos habitaciones, el propietario primero estimaría el número total de inquilinos como 5x1.6 + 5x2.8 = 22 inquilinos. Un inquilino que vive en una unidad de dos habitaciones entonces pagaría 2.8/22 o el 12.7% de la cuenta total.
  4. Un propietario también puede usar un método que combina el metraje cuadrado y la ocupación total en la que no más que el 50 % es basado en el metraje cuadrado. La parte de metraje cuadrada es basada en el metraje total cuadrado de la vivienda de la unidad del inquilino como un porcentaje del metraje total cuadrado de la vivienda de todas las unidades del complejo.
    Por ejemplo, suponga que el metraje cuadrado del apartamento de un inquilino es el 8.88% del total y el número total de inquilinos que viven en el complejo de apartamentos es el 3.2% del total. El propietario podría decidir que el 40% de la cuenta será basado en el metraje cuadrado y otro 60% es basado en el número de inquilinos. El inquilino entonces pagaría .40x.0888 + .60x.032 = el 5.47% de la cuenta total.

La información en este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No debe ser considerada concluyente o un sustituto de asesoría legal. Hechos especiales pueden hacer que las explicaciones generales no sean aplicables. Todo aquel que necesite asistencia legal debería consultar a un abogado.

Austin Tenants’ Council • 1640-B East 2nd Street • Austin, TX 78702 • 512.474.7006