Reparaciones: derechos del inquilino y deberes del propietario

Los inquilinos tienen derecho a que se les repare una condición que puede afectar su salud o seguridad. El Subcapítulo B del Capítulo 92 del Código de Propiedad de Texas (§92.051–§92.061) describe el proceso que debe seguir el inquilino para que se respete su derecho a reparaciones y dispone los recursos específicos que tiene en caso que el propietario se niegue a hacer las reparaciones. Dando los avisos correspondientes, el inquilino puede hacer valer sus recursos de reparación tan pronto como sea legalmente posible. Estos recursos legales, descriptos abajo, dependen del tipo de reparación necesario.

Los problemas que requieren reparación son de dos categorías: los que pueden afectar la salud o seguridad de un inquilino regular y los que no. Un ejemplo de situación que no amenaza la salud o seguridad es un lavarropas o triturador de basura que no funciona correctamente y no es peligroso de ninguna otra manera.

A los inquilinos que viven en Texas, el propietario debe proporcionarles:

  1. Una vivienda decente, segura y sanitaria;
  2. Reparación de condiciones amenazantes a la salud o seguridad de un inquilino regular;
  3. Aparato en buenas condiciones de funcionamiento que provea agua caliente a 120° Fahrenheit como mínimo;
  4. Detectores de humo; y
  5. Cerraduras seguras en toda puerta y ventana, incluyendo dispositivos sin llave. Vea el folleto de ATC Cerraduras y Otros Dispositivos de Seguridad para una lista completa de dispositivos de seguridad requeridos por ley.

El Código de la Vivienda en Austin requiere específicamente que toda vivienda residencial en la ciudad de Austin tenga:

  1. Instalación de calefacción para mantener una temperatura ambiente de 70° Fahrenheit;
  2. Instalación de plomería y agua caliente a una temperatura no menor de 110° Fahrenheit; y
  3. Fregadero en la cocina, regadera o tina, inodoro o taza de baño, y agua fría y caliente.

Si la unidad de renta no cumple con disposiciones estatales/municipales o existen otras condiciones amenazantes para la salud o seguridad de un inquilino regular, debería usarse el procedimiento descripto más abajo. Seguir el procedimiento adecuado para solicitar reparaciones es esencial para obtener las reparaciones necesarias o usar recursos legales si el propietario se niega a hacerlas. Por favor lea estas instrucciones cuidadosamente antes de solicitar reparaciones.

Procedimiento para solicitar reparación de condición amenazante para la salud o seguridad
1. La renta debe estar paga.
Un inquilino que está atrasado en la renta o no la paga porque no se han hecho reparaciones podría ser desalojado y perder su derecho a obtener reparaciones hasta que pague la renta. La única situación por la que el inquilino puede dejar de pagar la renta es cuando ha dado los avisos requeridos y está ejerciendo el derecho a reparación y deducción. Vea la sección “Reparación y deducción.”

2. Si el propietario no responde a pedidos de reparación por teléfono o en persona, el inquilino debe enviar una carta certificada o registrada al propietario y/o administrador, que incluya:

3. Si no se cumple el plazo dado en la primera carta y el propietario no ha hecho un esfuerzo considerable para hacer las reparaciones, el inquilino debería enviar un segundo y último aviso igual al primero. Este segundo aviso NO necesita ser enviado si el primero se mandó certificado con firma de recibo o registrado (disponible en correos). Si el primer aviso se envía por otro medio, entonces DEBE enviarse el segundo aviso.

4. Guarde copias de la carta(s).
Siempre es importante tener prueba de que el propietario recibió el pedido de reparación. Conviene mandar el pedido por correo certificado o registrado, o personalmente. Si la carta se entrega en mano, el inquilino debería tener un testigo que pueda confirmar la entrega u obtener un recibo escrito del propietario.

El Consejo de Inquilinos de Austin tiene un “Paquete de Asistencia en Reparaciones,” que incluye formularios que pueden usarse para solicitar reparaciones. Puede recoger uno en nuestra oficina.

Daños cubiertos
Si las reparaciones necesarias son consecuencia de situaciones cubiertas por seguro, como incendio, humo, granizo, explosión o algo similar, el propietario no tiene que hacer las reparaciones hasta recibir el pago del seguro.

Si el accidente no fue causado por negligencia o error del inquilino o su visita, y la propiedad rentada está totalmente inutilizable para habitar, el inquilino o propietario podría cancelar el contrato dando aviso escrito en cualquier momento antes de completar las reparaciones. Si se cancela el contrato, el inquilino tiene derecho a un reembolso prorrateado de la renta y la devolución del depósito según la ley de depósitos de seguridad.

Si la pérdida por accidente no es causada por negligencia o error del inquilino o su invitado, y la propiedad de renta está parcialmente inutilizable para habitar, el inquilino tiene derecho a una reducción en la renta en una cantidad equivalente a las dimensiones inutilizables de la propiedad. Sin embargo, solo una corte de condado o distrito puede otorgar esta reducción, y el inquilino no tiene derecho a una deducción en la renta si el contrato lo prohíbe.

Si el propietario no hace las reparaciones
Si se han enviado todos los avisos requeridos y el propietario no ha sido diligente en hacer reparaciones de condiciones que afectan la salud o seguridad, el inquilino podrá, según el Código de la Propiedad de Texas:

  1. Cancelar el contrato y desocupar la vivienda. El inquilino debería dar al propietario un aviso escrito de que está dando por terminado el contrato. El aviso debería incluir la fecha en que el inquilino se mudará. El inquilino tiene derecho a un reembolso del depósito de seguridad de acuerdo a la ley y la devolución de la renta por el resto del mes a partir del día que se muda. El inquilino también podría deducir de la renta el depósito de seguridad. El inquilino que se muda también tiene derecho a los recursos descriptos más abajo, excepto la orden judicial ordenando reparación y la reducción parcial de la renta ordenada judicialmente al demandar al propietario.
    2. y/o
  2. Demandar al propietario en corte de justicia, condado o distrito, donde podrá emitirse una orden para:
    • Ordenar al propietario a que haga las reparaciones (solo en cortes de condado o distrito);
    • Ordenar reducción parcial de la renta desde la fecha del primer pedido de reparación;
    • Ordenar pago al inquilino de un mes de renta más $500;
    • Ordenar pago al inquilino de daños concretos, honorarios razonables de abogado y costos judiciales.
    3. y/o
  3. Reparación y deducción como se describe abajo.

Reparación y deducción
La ley de reparación y deducción es complicada, y ATC recomienda al inquilino obtener mayor asistencia antes de hacer uso de este recurso. El inquilino podría dirigirse al Consejo de Inquilinos de Austin o a un abogado.

Para ejercer el derecho de reparación y deducción, deben hacerse dos cosas:

  1. El inquilino debe hacer que un funcionario local de viviendas, construcción o salud, u otro oficial con jurisdicción, notifique por escrito al propietario que las condiciones afectan la salud o seguridad del inquilino (pero vea excepciones mencionadas abajo); y
  2. El inquilino debe entregar los pedidos de reparación requeridos como se describe arriba. Sin embargo, el último aviso dado al propietario debe declarar la intención del inquilino de hacer valer su derecho a reparación y deducción, e incluir una descripción razonable de la reparación necesaria. (NOTA: Si el inquilino envía el primer pedido de reparación por correo certificado o registrado, entonces no se necesita un segundo pedido. El primer pedido sería entonces el último aviso y debe incluir la intención del inquilino de ejecutar su derecho a reparación y deducción, y una descripción razonable de la reparación necesaria.

En Austin, el funcionario que tiene jurisdicción es generalmente el inspector de construcción del Departamento de Construcciones de la Ciudad de Austin. Vea la sección “Ayuda para el cumplimiento del derecho a reparación” más abajo. Si se cumplen esos procedimientos y el propietario sigue sin hacer reparaciones o tomar otra acción dentro de un tiempo prudencial, el inquilino podrá hacer las reparaciones y deducirlas del costo mensual de la renta, usando los siguientes pasos.

La deducción del inquilino por el costo de la reparación o recurso no podrá exceder la cantidad de un mes de renta o $500, lo que sea mayor. Si la renta del inquilino está subsidiada total o parcialmente por una agencia de gobierno, el límite de deducción de un mes de renta equivale a la renta justa del mercado y no la renta real que paga el inquilino.

En tres situaciones, el inquilino podrá ejercer su derecho a reparación y deducción sin que un funcionario verifique que el problema es una amenaza a la salud o seguridad:

  1. Si el propietario no arregla una obstrucción o derrame de aguas negras dentro de la vivienda, o inundación por cañerías rotas o drenaje natural dentro de la vivienda; o
  2. Si el propietario acuerda proporcionar agua potable en la vivienda del inquilino pero el servicio de agua ha cesado por completo.
  3. Si el problema es relativo a calefacción o refrigeración inadecuada.

Si el problema es de derrame o inundación, el inquilino puede reparar y deducir inmediatamente después de dar el aviso. Si el problema es la falta de agua, o calefacción o refrigeración inadecuada, el inquilino puede reparar y deducir tres días después de dar el último aviso o pedido. (Ver NOTA más arriba sobre lo que constituye último aviso).

Las reparaciones deben ser hechas por una compañía, contratista o técnico en reparaciones de las páginas telefónicas amarillas o en la sección de avisos clasificados del periódico local. Las reparaciones no deberían hacerse por el inquilino, ni sus familiares, empleado o empleador, o compañía en la que el inquilino tiene un interés.

Las reparaciones también deben hacerse en cumplimiento de todo código de construcción aplicable, incluyendo la obtención de un permiso de construcción si se lo requiere. Al deducir el costo de la reparación del pago de la renta, el inquilino deberá entregar al propietario, junto con el resto de la renta, una copia de la factura de reparación y recibo de pago.

Procedimiento para solicitar reparación de condición que no afecta la salud o seguridad
1. La renta debe estar paga.
El inquilino que está atrasado en la renta o no la paga porque no se han hecho las reparaciones, puede ser desalojado y perder el derecho a las reparaciones hasta que pague la renta. La única vez que el inquilino puede dejar de pagar la renta es cuando ha dado los avisos requeridos y está ejerciendo su derecho a la reparación y deducción. Vea la sección “Reparación y deducción.”

2. Debe mandarse una carta al propietario y/o administrador que incluya:

3. Guarde copia de esta carta.
La carta debe enviarse al propietario de forma certificada con recibo firmado (disponible en correos) o entregada en persona al propietario o administrador. Es una buena idea enviar una segunda copia por correo prioritario. Si la carta se entrega en mano, el inquilino debería tener un testigo que pueda confirmar su recibo.

Si el propietario no ha hecho un esfuerzo diligente para hacer las reparaciones después de recibir el pedido escrito, el inquilino tendrá que ir a la corte para hacer valer sus derechos. La corte del juez del paz es la adecuada para un inquilino que desea recibir solo dinero en pago por daños. Si el inquilino desea obtener la cancelación del contrato o desea una orden para que el propietario haga reparaciones, la demanda debe presentarse en la corte del condado o distrito.

El propietario no puede tomar represalias
El Subcapítulo H del Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas (§92.331–§92.335) prohíbe al propietario tomar represalias contra el inquilino, como iniciar un proceso de desalojo, negar al inquilino el uso de las instalaciones, reducir los servicios del inquilino, aumentar la renta, cancelar el contrato o, de mala fe, interferir con los derechos que por contrato tiene el inquilino por seis meses desde el momento en que el inquilino, de buena fe, toma una de las acciones siguientes:

  1. Da al propietario un pedido de reparación o hace uso de sus recursos bajo el Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas;
  2. Intenta ejercitar contra el propietario un derecho o recurso garantizado en el contrato de alquiler, ordenanza municipal, o estatuto federal o estatal; y/o
  3. Presenta queja ante entidad de gobierno, compañía de servicios públicos o agencia cívica o sin fines de lucro, sobre violación del código de construcción o viviendas o problema de servicios públicos.

La represalia del propietario es una defensa del inquilino contra el desalojo. Sin embargo, el propietario puede desalojar al inquilino si puede probar que el desalojo no es en venganza (ej.: si el inquilino no paga la renta completa o causa daños a la propiedad). Además, el propietario puede aumentar la renta o disminuir los servicios si esto es parte de un patrón regular de aumentos de renta o reducción de servicios en todas las unidades de un edificio.

Si la corte halla que el propietario tomó represalias contra un inquilino, el inquilino podría tener derecho a un mes de renta más $500; daños incurridos, incluyendo costo de mudanza si la ha habido; y costos judiciales y honorarios razonables de abogado; menos toda renta o cifra que el inquilino deba al propietario.

En Austin, el propietario que toma represalias contra un inquilino por llamar al departamento de inspección de construcciones podría también enfrentar penas criminales.

Para asistencia en hacer cumplir el derecho a reparaciones
Si el propietario no responde a los pedidos de reparación, el inquilino podría llamar al departamento de inspección de construcciones para una inspección de la unidad de renta. El departamento enviará a un inspector de construcciones para investigar las quejas. El inspector enviará luego una evaluación de las condiciones al propietario. El inquilino debería pedir una copia de este informe al inspector de construcciones. En Austin, llame al departamento de inspecciones al 311 ó 974-1855, y obtendrá una inspección sin cargo. De ser necesario, también se puede recurrir al inspector local del departamento de salud y/o jefe de bomberos.

El Consejo de Inquilinos de Austin tiene dos programas para asistir a los inquilinos que viven en Austin a obtener reparaciones:

  1. El Programa de Asesoría Telefónica aconseja a inquilinos y propietarios sobre sus derechos en Texas. El número de teléfono para asesoría es (512) 474-1961.
  2. El Programa de Asistencia en Derechos de Inquilinos (RRAP) es un programa de mediación para inquilinos con ingresos bajos a moderados. RRAP provee asistencia a inquilinos que necesitan la reparación de condiciones peligrosas para la salud o seguridad. Para acceder a RRAP, el inquilino debe cumplir requisitos de ingresos y estar actualizado en el pago de la renta. En este programa, el inquilino será asistido a hacer valer su derecho a reparaciones bajo la ley de reparación del Código de la Propiedad de Texas. El número telefónico del programa es (512) 474-7006.

La información en este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No debe ser considerada concluyente o un sustituto de asesoría legal. Hechos especiales pueden hacer que las explicaciones generales no sean aplicables. Todo aquel que necesite asistencia legal debería consultar a un abogado.

Austin Tenants’ Council • 1640-B East 2nd Street • Austin, TX 78702 • 512.474.7006