Reparaciones: Derecho del inquilino y deber del propietario

Los inquilinos tienen derecho a la reparación de toda condición peligrosa para su salud o seguridad. El Subcapítulo B del Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas (§92.051–§92.061) describe el proceso que debe seguir un inquilino para que se respete su derecho a reparaciones, e indica acciones específicas del inquilino si el propietario se niega a hacer las mismas. Dando el aviso indicado, el inquilino tiene recursos para que se le hagan las reparaciones tan pronto como sea legalmente posible. Esos recursos, descriptos abajo, dependen del problema a reparar.

Las condiciones que requieren reparación son de dos categorías: las que son peligrosas para la salud o seguridad de un inquilino regular, y las que no. Un ejemplo de reparación que no es amenaza para la salud o seguridad es un lavaplatos o triturador de basura que no funciona correctamente y no es de alguna forma peligroso.

Para inquilinos que viven en el estado de Texas, el propietario debe proveer:

  1. Una vivienda decente, segura y sanitaria;
  2. Reparaciones de condiciones peligrosas para la salud o seguridad de un inquilino regular;;
  3. Artefacto en buenas condiciones para agua caliente a una temperatura mínima de 120º Fahrenheit;
  4. Detectores de humo; y
  5. Cerraduras seguras en toda puerta y ventana, incluyendo una cerradura sin llave. Ver el folleto de ATC Cerraduras y otros aparatos de seguridad” para una lista completa de dispositivos de seguridad requeridos por ley.

El Código de Vivienda de Austin requiere específicamente que toda vivienda residencial en la ciudad de Austin tenga:

  1. Artefacto de calefacción capaz de mantener una temperatura ambiente de 70º Fahrenheit;
  2. Agua caliente para implementos de plomería a una temperatura no menor a 110º Fahrenheit; y
  3. Fregadero o pileta de cocina, ducha o bañera, inodoro, y agua fría y caliente.

Si la unidad rentada no cumple reglamentos del estado/ciudad o existen otras condiciones que amenazan la salud o seguridad de un inquilino regular, deberá usarse el procedimiento descripto más abajo. Seguir el proceso correcto para solicitar reparaciones es esencial para obtener las mismas o tener recursos si el propietario se niega a hacerlas. Por favor lea estas instrucciones cuidadosamente antes de solicitar reparaciones.

Procedimiento para solicitar reparaciones por salud y seguridad
1. Toda renta debe estar paga.
El inquilino que está atrasado en la renta o la retiene porque no se han hecho las reparaciones podría ser desalojado y perdería todo derecho a las reparaciones hasta que pague la renta. La única vez que el inquilino puede retener el pago es cuando éste ha dado los avisos requeridos y está haciendo uso del derecho de reparación y deducción. Ver la sección “Reparar y deducir”.

2. Si el propietario no responde a pedidos de reparación personales o telefónicos, el inquilino debe enviar una carta certificada o registrada al propietario y/o encargado, que incluya:

3. Al vencer el plazo dado en la primera carta, si el propietario no ha hecho esfuerzo considerable para hacer las reparaciones, el inquilino deberá escribir un segundo y último aviso igual al primero. Este segundo aviso NO tiene necesidad de mandarse si el primer aviso fue enviado por vía certificada con pedido de recibo o vía registrada (disponible en el correo). Si el primer aviso se envía de cualquier otra manera, entonces DEBE mandarse un segundo aviso.

4. Cuando el propietario ha sido notificado de la reparación necesaria y se niega a responder o solucionar el problema, el inquilino podría iniciar la demanda en la corte sin abogado, pidiendo una orden de reparación, reducción en la renta, multa civil de $500 más un mes de renta, daños efectivos y honorarios de abogado si se ha utilizado uno.

5. Guardar copias de carta/s.
Tener prueba de que el propietario recibió el pedido de reparación siempre es importante. Es mejor mandar carta certificada o registrada, o entregar la carta en persona. Si es entregada en persona, el inquilino debe llevar un testigo que pueda declarar que la carta fue entregada, u obtener un recibo escrito del propietario.

El Consejo de Inquilinos de Austin (Austin Tenants’ Council) tiene un paquete de información sobre reparaciones que incluye modelos de cartas y una petición que puede usarse para hacer la solicitud de reparación adecuada. Puede obtener una en nuestra oficina.

Pérdidas por accidente
Si la reparación necesaria es resultado de una pérdida por accidente cubierta por seguro — como incendio, humo, granizo, explosión o algo similar — el propietario no tiene obligación de hacer la reparación hasta que reciba el pago del seguro.

Si la pérdida por accidente no es a causa de negligencia o falta del inquilino o invitado del inquilino, y la propiedad en renta ya no es habitable, tanto el inquilino como el propietario pueden cancelar el contrato dando aviso escrito en cualquier momento previo a completarse las reparaciones. Si se cancela el contrato, el inquilino tiene derecho a un reembolso prorrateado de la renta y devolución del depósito de seguridad de acuerdo a la ley de depósitos de seguridad.

Si la pérdida por accidente no es causada por negligencia o falta del inquilino o invitado del inquilino, y la vivienda es parcialmente inhabitable, el inquilino tiene derecho a una reducción de la renta en cantidad igual a la extensión de la parte inhabitable de la vivienda. Sin embargo, solo una corte de condado o distrito puede legalizar esta reducción, y el inquilino no tiene derecho a una reducción en la renta si el contrato lo prohíbe.

Si el propietario no hace las reparaciones
Si se han enviado todos los avisos, y el propietario no ha hecho esfuerzo considerable para hacer reparaciones por peligro de salud o seguridad antes del plazo final, entonces el inquilino podría, de acuerdo al Código de la Propiedad de Texas:

  1. Cancelar el contrato y mudarse. El inquilino debería dar al propietario un aviso escrito de que está cancelando el contrato. El aviso debería fijar la fecha en que el inquilino dejará la vivienda. El inquilino tiene derecho al reembolso del depósito de seguridad de acuerdo a la ley y al reembolso de la renta desde que se va hasta que termina el mes. El inquilino puede también deducir el depósito de seguridad de la renta. El inquilino que se va también tiene derecho a otros recursos listados abajo, excepto la orden judicial demandando reparaciones y la reducción parcial de renta ordenada por la corte al demandar al propietario.
    2. y/o
  2. Llevar el caso al juzgado, o corte condal o de distrito, donde se emitiría una orden para:
    • Ordenar al propietario a hacer las reparaciones;
    • Garantizar reducción parcial de la renta desde la fecha de la primera solicitud de reparación;
    • Indemnizar al inquilino un mes de renta más $500;
    • Indemnizar al inquilino por daños efectivos, honorarios razonables de abogado y gastos judiciales.
    3. y/o
  3. Reparar y deducir como se indica abajo.

Reparar y deducir
La ley de reparación y deducción es complicada, y ATC recomienda al inquilino buscar asistencia antes de hacer uso de este recurso. Los inquilinos pueden comunicarse con Austin Tenants’ Council o un abogado.

Para usar el derecho a reparar y deducir, deben hacerse dos cosas:

  1. 1. El inquilino debe hacer que un funcionario local de viviendas, edificación, salud u otro con jurisdicción notifique al propietario por escrito que las condiciones afectan la salud o seguridad del inquilino (pero ver excepciones descriptas abajo); y
  2. 2. El inquilino debe entregar los avisos requeridos solicitando reparaciones como se indica arriba. Sin embargo, el aviso final dado al propietario debe indicar la intención del inquilino de ejercitar el derecho a reparación y deducción, e incluir una descripción razonable de las reparaciones planeadas. (NOTA: Si el inquilino envía el primer aviso de reparación por carta certificada o registrada, no se necesita un segundo aviso. El primer aviso es entonces el último aviso, y debe señalar la intención del inquilino a usar el derecho a reparar y deducir e incluir descripción razonable de las reparaciones planeadas).

En Austin, el funcionario con jurisdicción es generalmente un inspector de edificación del Departamento de Inspección de Edificaciones de la Ciudad de Austin. Ver sección “Asistencia en el cumplimiento del derecho a reparación” más abajo. Si se cumplen estas condiciones y el propietario sigue sin hacer las reparaciones o remediarlo dentro de un tiempo razonable, el inquilino podrá hacer las reparaciones y deducir el costo de la renta mensual, usando el siguiente procedimiento.

La deducción del inquilino por el costo de la reparación o remedio no puede exceder un mes de renta o $500, lo que sea más alto. Si la renta del inquilino es subsidiada total o parcialmente por una agencia de gobierno, el límite de la deducción de un mes de renta sería el equivalente al valor de la renta en el mercado, y no la cantidad que paga el inquilino.

En tres situaciones, el inquilino podría usar sus derechos de reparación y deducción sin necesitar que un funcionario verifique que la condición es una amenaza para la salud o seguridad:

  1. Si el propietario no ha arreglado la obstrucción o rebalse de aguas residuales dentro de la vivienda del inquilino o la inundación a causa de tubos rotos o desagüe natural dentro de la unidad; o
  2. Si el propietario ha aceptado suministrar agua potable en la vivienda del inquilino y el servicio de agua a la vivienda ha cesado; o
  3. Si el problema es de calefacción o refrigeración inadecuada.

Si las condiciones incluyen aguas residuales o inundación, el inquilino puede reparar y deducir inmediatamente después de dar el aviso. Si la condición involucra falta de agua o calefacción/refrigeración inadecuada, el inquilino puede reparar y deducir después de tres días de dar el aviso final. (Ver NOTA arriba sobre qué constituye un aviso final.)

Las reparaciones deben hacerse por compañía, contratista o técnico listado en las páginas amarillas o de negocios del directorio telefónico, o en la sección de avisos clasificados del periódico local. Las reparaciones no pueden ser hechas por el inquilino, familiar inmediato, empleador o empleados, o compañía en la que tiene intereses el inquilino.

Las reparaciones también deben hacerse en cumplimiento de códigos de edificación aplicables, incluyendo el obtener un permiso de edificación si se requiere. Al deducir el costo de las reparaciones del pago de la renta, el inquilino deberá entregar al propietario, junto al resto de la renta, una copia de la factura de reparación y el recibo de pago.

Procedimiento para solicitar reparación de condiciones que no son peligrosas para la salud o seguridad
1. Toda renta debe estar paga.
El inquilino que está atrasado en la renta o la retiene porque no se han hecho las reparaciones podría ser desalojado y perdería todo derecho a las reparaciones hasta que pague la renta. La única vez que el inquilino puede retener el pago es cuando ha dado los avisos requeridos y está haciendo uso del derecho de reparación y deducción. Ver la sección “Reparar y deducir”.

2. Debe enviarse una carta al propietario y/o encargado que incluya:

3. Guardar copia de esta carta.
La carta debe ser enviada al propietario por correo certificado con pedido de recibo (disponible en el correo), o entregada en mano al propietario o encargado. Es una buena idea enviar una segunda copia por correo de primera clase. Si la carta se entrega en persona, el inquilino debería llevar un testigo que pueda declarar que la carta fue entregada.

Si el propietario no ha hecho un esfuerzo considerable para hacer las reparaciones después de recibir la solicitud escrita, entonces el inquilino deberá ir a la corte para hacer cumplir sus derechos. La corte del juez de paz es la indicada para un inquilino que desea recuperar solo daños monetarios. Si el inquilino desea se cancele su contrato o quiere una orden para que el propietario haga las reparaciones, debe iniciarse demanda en corte de condado o distrito.

El propietario no puede tomar represalias
El Subcapítulo H del Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas (92.331–92.335) prohíbe al propietario tomar represalias contra un inquilino —iniciando un procedimiento de desalojo, privando al inquilino del uso de las instalaciones, reduciendo los servicios al inquilino, aumentando la renta del inquilino, cancelando el contrato de alquiler, o interfiriendo de mala fe en los derechos del inquilino bajo contrato—durante seis meses después que el inquilino ejerza en buena fe cualquiera de estas acciones:

  1. Da aviso al propietario de necesidad de reparación o remedio bajo el Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas;
  2. Intenta ejercitar contra el propietario algún derecho o recurso garantizado al inquilino por contrato, ordenanza municipal, o estatuto federal o estatal; y/o
  3. Se queja ante entidad de gobierno o compañía de servicios públicos, o agencia civil o sin fines de lucro, por violación del código de edificación o vivienda o problema de servicios públicos.

La toma de represalias por el propietario es una defensa contra el desalojo. Sin embargo, el propietario podrá desalojar al inquilino si el propietario puede probar que el desalojo no es en represalia (ej.: si el inquilino no paga el total de la renta o ha dañado la propiedad). Además, el propietario puede aumentar la renta o reducir servicios si es pauta regular de aumento de renta o reducción de servicios en toda las unidades de su edificio o complejo.

Si la corte halla que el propietario tomó represalias contra un inquilino, el inquilino podrá recuperar un mes de renta más $500, daños efectivos incluyendo costo de mudanza si el inquilino se ha mudado, y gastos judiciales y honorarios de abogado menos toda renta u otra suma que el inquilino deba al propietario.

En Austin, un propietario que toma represalias contra un inquilino por llamar al departamento de inspección de construcciones podría enfrentarse también a penas criminales.

Para asistencia en el cumplimiento del derecho a reparaciones
Si el propietario no responde a los pedidos de reparación, el inquilino podría llamar al departamento local de inspección de construcciones para una inspección de la unidad de renta. Vendrá un inspector de construcciones a investigar las quejas. El inspector enviará luego una evaluación de las condiciones al propietario. El inquilino debe pedir una copia de este informe al inspector de construcciones. En Austin, llamar al departamento de inspecciones al 311 ó 974-1855, y se hará una inspección gratuita. También se puede comunicar con el inspector local del departamento de salud y/o jefe de bomberos, de ser necesario.

Austin Tenants’ Council tiene dos programas de asistencia a inquilinos que viven en Austin para obtener reparaciones:

  1. 1. El Programa de Asesoría Telefónica aconseja a inquilinos y propietarios sobre sus derechos en Texas. El número de teléfono para esta asistencia es el (512) 474-1961.
  2. 2. El Programa de Asistencia en Derechos de Inquilinos (RRAP por sus siglas en inglés) es un programa de mediación para inquilinos de ingresos bajos a moderados. RRAP brinda asistencia a inquilinos que necesitan reparaciones por problemas peligrosos para la salud o seguridad. Para acceder a RRAP, el inquilino debe cumplir requisitos de ingresos y estar actualizado en el pago de renta. Por medio de este programa, el inquilino será asistido para que se respete su derecho a reparaciones bajo ley del Código de la Propiedad de Texas. El número de teléfono de este programa es el (512) 474-7006.

La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.

Austin Tenants’ Council • 1640-B East 2nd Street • Austin, TX 78702 • 512.474.7006