Los mitos sobre la renta en Texas

Los inquilinos y propietarios suelen tomar decisiones basadas en suposiciones que muchas veces son incorrectas. Las consecuencias pueden ser costosas. La siguiente información demuestra la importancia de informarse bien antes de tomar decisiones sobre alquiler de viviendas en Austin y Texas. La información es general y no debería considerarse completa ni sustituto de la asesoría legal.

Para que los inquilinos protejan sus derechos lo más posible, el Consejo de Inquilinos de Austin recomienda los siguientes procedimientos al tomar decisiones sobre contratos de alquiler y propiedades de renta:

  1. LEA EL CONTRATO DETENIDAMENTE antes de firmar, y asuma que es responsable legal por todos los términos del contrato a menos que se acuerde otra manera POR ESCRITO. Los acuerdos verbales generalmente no son exigibles, y la mayoría de los contratos disponen que los acuerdos verbales no modifican el contrato escrito. Todo acuerdo debe ser por escrito y deben firmarlo las dos partes. Alguien que se niega a firmar un acuerdo escrito posiblemente no tenga intención de cumplirlo.
  2. Para aclarar puntos y procedimientos específicos que podrían estar cubiertos en el Código de la Propiedad de Texas, llame al Consejo de Inquilinos de Austin (ATC) o solicite asesoría legal antes de tomar una decisión.

Mitos sobre la renta
Mito: El propietario o administrador debe devolver el depósito de seguridad si el inquilino decide no rentar la unidad.
Realidad: Muchos acuerdos de solicitud permiten al propietario quedarse con todo el depósito si el inquilino es aprobado y luego decide no firmar el contrato. Aunque no haya acuerdo escrito sobre el depósito, el propietario o administrador podría recuperar sus gastos por haber sacado la propiedad del mercado, incluyendo anuncios publicitarios y renta perdida.

Mito: El inquilino tiene tres días después de firmar el contrato para cancelarlo sin penalización, lo que suele llamarse “remordimiento del comprador.”
Realidad: Texas no tiene ley de “remordimiento del comprador” para alquileres. El contrato es vinculante tan pronto se firma.

Mito: El inquilino puede irse si el propietario deja de cumplir una o más obligaciones presentes en el contrato.
Realidad: Generalmente, el contrato se mantiene en vigor y el inquilino sigue siendo responsable legalmente bajo los términos del contrato de alquiler hasta que una corte disponga lo contrario.

Mito: Existe un límite para el aumento de renta al terminarse el contrato.
Realidad: Texas no tiene leyes de “control de renta” que limiten el aumento de la misma.

Mito: El contrato firmado no es válido hasta que se pague el depósito o hasta que el inquilino ocupe la propiedad.
Realidad: Aunque el propietario nunca reciba la renta y el inquilino nunca se mude, el inquilino es responsable legalmente por el contrato una vez que lo firma.

Mitos sobre reparaciones
Mito: Un inquilino puede dejar de pagar la renta si el propietario no hace reparaciones.
Realidad: Que el inquilino no pague la renta se consideraría represalia, y el inquilino arriesga ser desalojado y podría perder ciertos derechos bajo la ley.

Mito: El inquilino puede simplemente cancelar el contrato sin responsabilidad legal si el propietario no hace una reparación dentro del período especificado en el contrato.
Realidad: La ley estatal dispone procedimientos que debe seguir el inquilino que solicita una reparación, antes de que el inquilino pueda dar por terminado el contrato porque el propietario no ha hecho reparaciones. El no cumplir estos procedimientos podría resultar en la responsabilidad legal del inquilino por pérdidas ocasionadas al propietario.

Mito: El propietario debe proveer equipo de aire acondicionado al inquilino.
Realidad: Si tal equipo no está en la propiedad cuando el inquilino toma posesión, el propietario no está obligado a proporcionarlo a menos que se haya acordado así entre las partes, preferiblemente por escrito.

Mitos sobre el desalojo
Mito: El proceso de desalojo lleva por lo menos un mes.
Realidad: El inquilino puede ser desalojado en tan poco como dos semanas.

Mito: El propietario puede simplemente sacar de la unidad las posesiones del inquilino si el inquilino no deja la vivienda en la fecha especificada por el propietario en el aviso de desalojo.
Realidad: Por ley, los propietarios no pueden sacar las pertenencias de un apartamento, excepto en caso de abandono o ejecución de un embargo por el propietario. De otra manera, el propietario podría sacar las pertenencias de la propiedad solo después de una sentencia de desalojo dictaminada por la corte del juez de paz, y solo bajo la supervisión de un sheriff o alguacil.

Mito: El propietario debe dar al inquilino un preaviso de 30 días para que deje la propiedad, antes de poder desalojarlo.
Realidad: La ley requiere un preaviso de 72 horas para el desalojo por incumplimiento de contrato, antes de entablar juicio por embargo, a menos que el contrato exima ese derecho y disponga otro período de aviso diferente, como por ejemplo 24 horas.

Mito: Aunque el inquilino se haya atrasado en la renta, el propietario no puede desalojarlo si el inquilino paga luego la renta completa.
Realidad: En muchos casos, si el inquilino se atrasa en la renta, el propietario puede proceder con el desalojo aunque se pague la renta completa.

Mito: El propietario debe desalojar a inquilinos ruidosos bajo cláusula del contrato.
Realidad: Aunque muchos contratos incluyen tal cláusula, ésta da al propietario el derecho al desalojo, pero no lo requiere.

Mitos sobre la cancelación del contrato
Mito: El propietario debe tener una razón valedera para no renovar el contrato de renta.
Realidad: Tanto el propietario como el inquilino pueden dar por terminado el contrato al final de su término, sin razón alguna, excepto en viviendas por crédito impositivo para bajos recursos, viviendas públicas y aquellas subsidiadas a nivel federal. En estas propiedades, el dueño debe tener una buena razón para dar por terminado el contrato. El propietario no podría negarse a renovar el contrato en represalia porque el inquilino solicitó reparaciones en los seis meses previos, ni por razones basadas en discriminación ilegal. En caso de no renovar el contrato, el preaviso debe ser tan largo como el período de pago de renta.

Mito: Si el inquilino cancela el contrato, sólo perderá el depósito.
Realidad: Se mencione o no en el contrato, y a menos que el propietario acuerde por escrito de otra manera, el inquilino será responsable de todo gasto incurrido por el propietario debido a la cancelación del contrato, más todos los pagos mensuales que restan del contrato, siempre y cuando la propiedad no sea rentada nuevamente.

Mito: El inquilino podría mudarse y cancelar el contrato si sufre pérdidas o angustia debido a la falta de seguridad, robos o entradas forzadas.
Realidad: Cancelar un contrato en estas circunstancias puede ser arriesgado. La ley ordena a propietarios proporcionar cerraduras en puertas y ventanas. Aunque el inquilino podría cancelar el contrato si el propietario comete un incumplimiento sustancial del mismo, el inquilino se arriesgará a que la corte disponga que el incumplimiento no fue sustancial como para justificar la cancelación por el inquilino.

El inquilino también tendría motivos para irse antes si el propietario distorsionó la situación de seguridad y crimen, y el inquilino dependió de la palabra del propietario al decidir rentar la unidad. Sin embargo, si el propietario demanda al inquilino por incumplimiento de contrato, el inquilino tendrá que probar que el propietario distorsionó la verdad. Si la corte decide que el propietario no distorsionó la verdad, el propietario podría ganar la demanda.

Mitos sobre el depósito
Mito: El propietario debe poner el depósito de seguridad en una cuenta de garantía que será transferida al nuevo dueño si se vende la propiedad.
Realidad: Ninguna ley de Texas requiere al propietario poner el dinero del depósito en una cuenta de garantía, y no existe la transferencia automática del depósito de seguridad a un nuevo dueño. Sin embargo, el propietario que adquiere la propiedad es responsable de devolver el depósito al inquilino.

Mito: El inquilino recibirá automáticamente tres veces el depósito de seguridad más $100, si el propietario no devuelve el depósito dentro de los 30 días.
Realidad: Aunque la ley dispone que el inquilino tiene derecho a eso, el inquilino solo podrá recibir más dinero que el depósito de seguridad si una corte halla que el propietario actuó de mala fe.

Otros mitos
Mito: El propietario es responsable de reparar o reponer toda pertenencia del inquilino si ésta sufre daños por agua, fuego, humo, tornado, etc.
Realidad: A menos se pruebe que el propietario ha sido negligente en la situación, o el contrato disponga otra cosa, el propietario no es responsable de los costos relativos a reparación o reposición de cualquier artículo dañado. El inquilino puede adquirir seguro de inquilinos para sus pertenencias personales.

Mito: Si el inquilino se atrasa en la renta, el propietario no puede confiscar artículos del apartamento del inquilino hasta que el propietario entable un desalojo o vaya a corte.
Realidad: Si el contrato incluye una provisión de embargo de propietario o embargo contractual, y la provisión está subrayada o en prominente negrita, el propietario tendrá derecho a entrar en la vivienda rentada (a menos que el inquilino le niegue la entrada) y sacar artículos no eximidos (como televisor, estéreo, VCR) en cualquier momento después que el inquilino se atrasa en la renta.

Mito: El propietario puede cerrarle la entrada al apartamento a un inquilino hasta que éste pague la renta adeudada.
Realidad: El propietario podrá cambiar la cerradura de la puerta del inquilino: 1) si el contrato incluye una provisión escrita de cambio de cerradura y 2) después de dar preaviso por escrito. El propietario debe dar un preaviso escrito por lo menos tres días antes del cambio de cerradura si se entrega personalmente, o enviarlo por correo regular por lo menos cinco días antes. Después de cambiar la cerradura, el propietario debe dejar un aviso indicando, en subrayado o en negrita, adónde y de quién puede obtener la nueva llave a cualquier hora, y que el inquilino tiene derecho a una nueva llave independientemente de que pague o no la renta adeudada.

El propietario de un complejo de apartamentos que recibe créditos de impuesto de la vivienda está prohibido por el bloqueo o la amenaza de bloquear a un inquilino.

Mito: El propietario no tiene derecho a entrar al apartamento del inquilino sin su permiso.
Realidad: La mayoría de los contratos incluyen la provisión de que el propietario puede entrar a un apartamento sin expreso permiso del inquilino. Sin embargo, el propietario podrá entrar solo bajo los términos del contrato.

La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.

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