Austin Tenants’ Council/Cerraduras y otros dispositivos de seguridad

El Código de la Propiedad de Texas, Subcapítulo D, Secciones 92.151—92.170, garantiza el derecho de los inquilinos a determinadas cerraduras, también conocidas como dispositivos de seguridad. Este folleto define cada dispositivo de seguridad y explica qué dispositivos de seguridad se requieren en cada unidad de renta y qué otras cerraduras puede instalar el propietario a cargo del inquilino. El inquilino no puede renunciar nunca a su derecho a los dispositivos de seguridad descriptos en este folleto, aunque el contrato disponga que el propietario no tiene que proporcionarlos.

Dispositivos de seguridad que el propietario debe pagar
Toda unidad de renta en Texas debería estar equipada con los siguientes dispositivos de seguridad:

Cerrojo en toda ventana que da al exterior de la vivienda;
Cerradura de picaporte o cerrojo con llave en cada puerta que da al exterior*;
Dispositivo de perno sin llave (ej. cerrojo sin llave) en cada puerta que da al exterior**;
Mirilla en cada puerta exterior;
Cerradura de clavija y cerrojo de mango o barra de seguridad en cada puerta de vidrio corrediza que da al exterior; y
El propietario debe cambiar las llaves de la cerradura dentro de los siete días de instalarse un nuevo inquilino.

*El propietario no tiene que instalar ninguna otra cerradura con llave si por lo menos una puerta al exterior usada para la entrada tiene tanto cerrojo con llave como dispositivo de perno sin llave, y todas las otras puertas al exterior tienen dispositivos de perno sin llave al momento en que el inquilino acuerda rentar la unidad.

**La única excepción para no instalar un dispositivo de perno sin llave es cuando el inquilino es mayor de 55 años o tiene incapacidad física o mental, y el contrato de renta requiere o permite al propietario comprobar la salud o bienestar del inquilino.

Recursos del inquilino si el propietario no instala dispositivos de seguridad o no cambia las llaves
Si el propietario no instala un dispositivo de seguridad requerido o deja de cambiar las llaves después de la fecha indicada, y el inquilino no debe dinero al propietario, el inquilino podría, sin pedirlo por escrito:

Instalar el dispositivo de seguridad o cambiar llaves y deducir el costo del material, trabajo, impuestos y llaves extras del próximo pago de renta, y
Entablar demanda contra el propietario por incumplimiento, obteniendo un dictamen para:
- Una orden judicial de cumplimiento para el propietario (disponible solo en cortes de condados y distritos);
- Pago de daños;
- Costos judiciales; y
- Honorarios de abogado (excepto en juicios para recuperar daños de propiedad, heridas personales o muerte culposa).

Si el inquilino da al propietario una solicitud escrita para que instale un dispositivo de seguridad o cambie llaves, el propietario tiene tres días para cumplir. Sin embargo, si el contrato contiene una provisión subrayada o en negrita notificando al inquilino de los derechos descriptos hasta ahora, el propietario tiene siete días para cumplir. Si el propietario no cumple con la solicitud escrita del inquilino y el inquilino no debe dinero al propietario, el inquilino podrá:

Dar por terminado el contrato unilateralmente sin procedimientos judiciales; y
Entablar demanda al propietario por incumplimiento, obteniendo un dictamen para:
- Una orden judicial de cumplimiento para el propietario (disponible solo en cortes de condados y distritos);
- Pago de daños;
- Daños punitivos (de haber sufrido daños concretos);
- Multa de un mes de renta más $500;
- Costos judiciales; y
- Honorarios de abogado (excepto cuando el juicio persigue pago de daños a la propiedad, heridas personales o muerte culposa).

Cambio de cerradura después de una entrada forzada o su intento
El inquilino puede requerir que el propietario instale o cambie la llave de la cerradura si ha ocurrido una entrada forzada o su intento en la unidad del inquilino, o una entrada o crimen de violencia personal, real o su intento, en el complejo de apartamentos y en los dos meses pasados. Si el inquilino notifica al propietario de la entrada forzada real o el intento en su pedido, y el inquilino ha hecho todo los pagos requeridos, el propietario debe cumplir con el pedido dentro de los tres días.

Dispositivos de seguridad que el inquilino debe pagar
Hay ciertos dispositivos de seguridad o cambio de llaves que el propietario debe instalar, pero el inquilino debe pagar por ellos. Sin embargo, el propietario podrá no cobrar más que el costo del trabajo, material, impuestos y llaves extras. A pedido del inquilino, y si éste no debe dinero al propietario, el propietario debe instalar:

Un cerrojo con llave en puerta exterior si la puerta tiene:
- Una cerradura de picaporte pero no tiene cerrojo con llave, o
- Un dispositivo de perno sin llave pero no tiene cerrojo con llave o cerradura de picaporte (ver *)
Una barra de seguridad en cada puerta de vidrio corrediza externa si la puerta ya tiene cerradura de clavija y cerrojo de mango; y
Cambio de llave de una cerradura cuantas veces lo quiera el inquilino.

El inquilino solo debe pagar por la instalación o cambio de llaves descripto arriba. El propietario podría pedir pago anticipado si el contrato escrito autoriza tal pago adelantado, y el inquilino está atrasado más de 30 días en reembolsar al propietario por previos cambios de cerradura o si se cambió la misma cerradura en los 30 días previos.

Recursos del inquilino si el propietario no repara, agrega o cambia llaves a un dispositivo de seguridad pedido por el inquilino
Si en siete días de recibir el pedido del inquilino el propietario no repara, instala o cambia la llave de un dispositivo de seguridad a pedido del inquilino, y si el inquilino no debe dinero al propietario, el inquilino podrá:

Reparar, instalar o cambiar la llave de un dispositivo de seguridad y deducir el costo del material, trabajo, impuestos y llaves extras de la renta del próximo mes;
Cancelar unilateralmente el contrato sin procedimientos judiciales; y
Entablar pleito contra el propietario y obtener un dictamen para:
- Orden judicial para que el propietario cumpla;
- Daños concretos;
- Daños punitivos (si se sufren daños concretos);
- Multa de un mes de renta más $500;
- Costos judiciales; y
- Honorarios de abogado (excepto en juicios para recuperar daños a la propiedad, heridas personales o muerte culposa).

Cómo solicitar un dispositivo de seguridad
No importa qué dispositivo de seguridad esté pidiendo el inquilino, es mejor hacerlo por escrito. El inquilino debería guardar una copia de la carta y enviarle el original al propietario, por correo certificado y con recibo firmado. El inquilino podrá usar otro método de entrega, como personalmente, pero es mejor tener prueba de que el propietario recibió el pedido.

Varios
Excepto por lo mencionado en este folleto, el inquilino no puede alterar o instalar ningún dispositivo de seguridad sin permiso del propietario. Toda alteración que haga el inquilino se convierte en elemento fijo de la vivienda, y el inquilino no podrá sacarlo y llevárselo cuando se muda.

Definición de dispositivos de seguridad
El Código de la Propiedad de Texas contiene las siguientes definiciones de dispositivos de seguridad en su Capítulo 92, Subcapítulo D:

Cerradura de clavija en puertas corredizas es una cerradura consistente en una clavija o clavo insertado en la parte interior de la puerta, opuesta a la manija, y su función es impedir que la puerta se abra o levante.
Cerrojo de ventana es un dispositivo en la ventana que previene su apertura y es operado sin llave y solo desde el interior.
Mirilla es un dispositivo instalado permanentemente en la puerta exterior que permite observar a la persona que está afuera de la puerta.
Cambiar llaves significa cambiar o alterar un dispositivo de seguridad operado por una llave, tarjeta o combinación, para que sea necesaria una nueva llave, tarjeta o combinación para operar el dispositivo de seguridad.
Cerrojo de mango en puerta corrediza es una barra o varilla que puede ponerse al pie de la parte interior del panel fijo de una puerta corrediza y esta diseñada para impedir que la puerta se abra.
Barra de seguridad en puerta corrediza es una barra o varilla que puede ponerse al pie de la parte interior del panel fijo de una puerta corrediza y esta diseñada para impedir que la puerta se abra.
Fecha de cambio de inquilino es la fecha en que un nuevo inquilino se muda a la unidad de renta, después que todos los otros inquilinos han dejado la misma.
Cerrojo con llave significa:
1. Una cerradura externa al pomo o picaporte, que cierra con un cerrojo en el marco de la puerta y es operada desde el exterior con una llave, tarjeta o combinación, y desde el interior sin llave, tarjeta o combinación; o
2. Una cerradura de picaporte que contiene un cerrojo de por lo menos una pulgada.
Dispositivo sin llave es una cerradura de puerta que no está en el picaporte y cierra:
1. Con un pasador en placa de impacto y es operado solo con picaporte o palanca desde el interior de la puerta y de ninguna manera desde el exterior, y es comúnmente conocido como cerrojo sin llave;
2. Con un sistema de cerradura de pasador operado al poner una placa de metal central sobre la contención de metal de una puerta, que sobresale del marco y está fijada al mismo por tres tornillos reforzados de por lo menos tres pulgadas de longitud; o
3. Con una barra o tubo de metal colocado a través en la parte interior de la puerta y asegurado en sus extremos por ganchos fijos de manera sólida.

La información en este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No debe ser considerada concluyente o un sustituto de asesoría legal. Hechos especiales pueden hacer que las explicaciones generales no sean aplicables. Todo aquel que necesite asistencia legal debería consultar a un abogado.