El proceso de desalojo
Un propietario puede tratar de desalojar a un inquilino por diferentes razones; por ejemplo: si el inquilino debe dinero de la renta, aunque sea $1; si hay ocupantes o invitados no autorizados viviendo en el lugar; o si existe cualquier otro incumplimiento importante del contrato de alquiler. Sin embargo, el inquilino siempre tiene derecho a defenderse del desalojo en la corte. Un desalojo por presunto incumplimiento del contrato es diferente a dar por terminado el alquiler cuando se vence el contrato.
¿Cómo es el proceso de desalojo?
El proceso de desalojo es un procedimiento formal que incluye ir a la corte del juez de paz (JP) o tal vez a una corte superior. Los desalojos pueden ser complicados. Para entender completamente el proceso de desalojo, lea atentamente todo el folleto.
El propietario debe entregar primero un Aviso de Desocupar al inquilino. Si el inquilino no se va para el plazo establecido en el Aviso, el propietario debe entablar un juicio de desalojo en la corte del juez de paz. Un alguacil entregará una citación por desalojo al inquilino. La citación establece una fecha de audiencia. Si el inquilino pierde en la corte, tendrá cinco días para apelar la decisión o desocupar la vivienda.
Aviso de Desocupar (Notice to Vacate). Este aviso, también conocido como demanda de posesión, debe ser por escrito. El propietario debe dar al inquilino por lo menos tres días para desocupar, a menos que el contrato escrito establezca un período diferente, como 24 horas por ejemplo. El aviso debe incluir la fecha en que se entrega, la razón del desalojo y el total de la renta debida, si corresponde, aunque no es obligatorio por ley en Texas. El aviso debe:
- Disponer el número de días que tiene el inquilino para desocupar; y
- Indicar que “el derecho del inquilino a ocupar la propiedad está siendo cancelado.”
Hay varias maneras de enviar este aviso. Sin embargo, es mejor tener comprobante de que el inquilino lo recibió. El aviso puede enviarse:
- Al inquilino o persona mayor de 16 años que resida en la unidad;
- Por correo certificado, registrado o regular;
- Colgándolo en el interior de la puerta de entrada; o
- Colgándolo en el exterior de la puerta de entrada pero solo si:
- No hay buzón individual; y
- El propietario no puede entrar a la unidad debido a que un animal peligroso, un cerrojo sin llave o sistema de alarma le impide la entrada.
NOTA: Por lo general, el aviso para desocupar debe ser inequívoco y solo demandar que el inquilino desaloje. Sin embargo, la ley en Texas permite al propietario entregar un aviso para desocupar disponiendo que el inquilino debe pagar la renta o mudarse, siempre que el propietario le haya entregado primero un aviso escrito o advertencia para que pague la renta.
Citación por desalojo (Eviction Citation). . El inquilino no tiene que desocupar la unidad en la fecha indicada en el Aviso de Desocupar. Si el inquilino decide permanecer en la unidad, el propietario puede iniciar un juicio de desalojo en la corte JP local. El propietario no puede sacar al inquilino ni sus pertenencias sin una orden judicial, excepto en caso de abandono o embargo del propietario. Después de que el propietario inicia juicio de desalojo, el secretario judicial enviará la citación por desalojo a la oficina del alguacil para ser servida al inquilino. El alguacil intentará entregar la citación personalmente al inquilino en su vivienda. Después de dos intentos fallidos, el alguacil tirará la citación por debajo de la puerta de entrada o la colgará en la puerta de entrada y le enviará una copia por correo prioritario.
La primera página de la citación de la corte JP debe incluir el texto siguiente en negrita, y en inglés y español:
Juicio de desalojo
Este juicio de desalojo contiene plazos inmediatos. Llame gratuitamente a la Barra Estatal de Texas: 1-877-9TEXBAR si necesita ayuda en conseguir un abogado. Si usted no puede pagar un abogado, podría acceder a asistencia legal gratuita o de bajo costo.
Si el desalojo es por falta de pago de la renta, el propietario no está obligado a aceptar la renta atrasada. El inquilino debería intentar pagar la cifra debida. Si el propietario lo acepta, el inquilino debe obtener un recibo escrito y tratar de que el propietario firme un acuerdo para desistir del desalojo. El inquilino debería asumir que el propietario continuará con el desalojo hasta que la corte establezca la cancelación del caso.
El proceso de desalojo para inquilinos de viviendas públicas o subsidiadas es diferente. Si usted está en esa situación, consulte a un abogado de la Asistencia Legal RioGrande de Texas (374-2700) o a un asesor del Consejo de Inquilinos de Austin (ATC).
La respuesta del inquilino. En el Condado Travis, los juzgados de paz fijan la fecha de juicio en la citación de desalojo. Si el inquilino prefiere un juicio de jurado, tendrá que pagar un cargo por jurado dentro de los cinco días. El procedimiento y plazos podrían ser diferentes en otros condados, así que ¡lea la citación detenidamente y siga las instrucciones!
Suele ocurrir que el propietario introduce un bono de posesión inmediata de seis días con el juicio de desalojo. Cuando un propietario introduce un bono de posesión inmediata de seis días, se le envía al inquilino una citación de desalojo que dispone claramente que el propietario ha introducido el bono de posesión inmediata y da al inquilino seis días para responder y fijar una audiencia. Si el inquilino no solicita audiencia dentro de los seis días, el propietario puede obtener una Orden de Posesión inmediatamente después de los seis días. Si el inquilino solicita audiencia antes del sexto día, se establecerá una fecha para ésta y el desalojo procederá como un desalojo regular. Si el inquilino pierde en la audiencia judicial, todavía tendrá cinco días después de la audiencia para desalojar o apelar la decisión.
En el Condado Travis, el inquilino solo debe comparecer al juicio. El juzgado no requiere una respuesta por escrito.
El no presentarse a juicio permite al propietario obtener un fallo por incumplimiento contra el inquilino. Si la corte concede al propietario un fallo por incumplimiento, la corte debe notificar al inquilino por medio de una nota escrita, dentro de las 48 horas posteriores a la presentación del fallo.
Ir a corte. El propietario y el inquilino deben comparecer ante el juez de paz en la fecha establecida para presentar el caso. El juez tomará una decisión basado en los hechos presentados durante la audiencia de desalojo. La decisión final se denomina sentencia. Si la sentencia es a favor del propietario, el inquilino tendrá cinco días para desalojar o apelar la decisión. Si la sentencia es a favor del inquilino, el propietario tendrá cinco días para apelar.
Presentar una apelación. El inquilino podrá disputar el dictamen del juez presentando una apelación. El inquilino tendrá que pagar un bono de apelación o presentar una Declaración de Pobreza si no tiene dinero o medios para pagar el bono de apelación.
Cuando el inquilino apela con una declaración de pobreza y el desalojo es por falta de pago de la renta, el inquilino puede permanecer en la unidad rentada durante la apelación, pagando un mes de renta en el registro de la corte. Esto debe hacerse dentro de los cinco días de presentar la declaración de pobreza. El inquilino también deberá hacer los pagos de renta futuros en el registro de la corte del condado, dentro de los cinco días de la fecha de pago que figura en el contrato.
Si el desalojo no es por falta de pago de renta, el inquilino debería continuar pagando la renta al propietario, de lo contrario el propietario podría presentar un nuevo desalojo por falta de pago. Siempre y cuando se pague la renta, el inquilino puede permanecer en posesión de la unidad rentada durante la apelación.
Además, si el inquilino no presentó una respuesta escrita en la corte del juez de paz, deberá presentar una respuesta escrita en la corte del condado, o el propietario podría ganar por incumplimiento.
El inquilino también debe pagar un cargo por expediente en la corte del condado dentro de los 20 días de recibir el aviso del cargo o presentar una declaración de incapacidad de pago del cargo por expediente, a menos que el inquilino haya presentado una declaración de pobreza ante la corte. Si el inquilino no lo hiciera, la apelación será desestimada y el propietario podrá obtener una Orden de Posesión para sacar al inquilino de la propiedad.
Este folleto no puede ofrecer toda la información sobre apelaciones debido a su complejidad; es aconsejable consultar a un abogado.
Orden de Posesión (Writ of Possession). Si el inquilino no desocupa la unidad ni apela, el propietario debe solicitar que el juez emita una Orden de Posesión, que es una orden judicial ordenando al alguacil o sheriff dar al propietario la posesión de la unidad rentada. Esto significa que el inquilino, todos los ocupantes y artículos personales serán sacados de la unidad por el propietario, bajo la supervisión del alguacil o sheriff. Antes de sacar a las personas y posesiones, el oficial que ejecuta la orden debe dar al inquilino 24 horas para dejar la unidad, a partir del momento en que el oficial cuelga una advertencia escrita en la puerta de entrada. Este aviso debe ser en papel de por lo menos 8 ½ x 11 pulgadas. Debe informar al inquilino que se ha emitido una orden y mencionar fecha y hora en que la orden será ejecutada.
¿Qué más puede hacer el propietario?
Si el inquilino está atrasado en la renta, el propietario podría impedir la entrada del inquilino temporalmente, pero deberá dar una llave al inquilino si éste la pide, o llevarse parte de las pertenencias del inquilino por embargo.
Cambio de cerradura. El propietario podría cambiar la cerradura de la unidad si el inquilino no paga la renta, pero solo si:
- El derecho del propietario a cambiar la cerradura por incumplimiento de pago puntual está escrito en el contrato de renta; y
- El propietario ha dado previamente al inquilino una advertencia escrita del cambio de cerradura. La advertencia debe dar tres días de plazo si se entrega en persona o cinco días si se envía por correo.
El aviso debe establecer la fecha más temprana en que el propietario propone cambiar la cerradura; la cifra de la renta que deberá pagar el inquilino para prevenir el cambio de cerradura; el lugar donde el inquilino podrá discutir o pagar la renta atrasada; y en negrita o subrayado, el derecho del inquilino a recibir una nueva llave, a cualquier hora, independientemente de si el inquilino paga la renta adeudada.
Por ley, el propietario debe dar al inquilino una nueva llave, y el inquilino puede seguir viviendo en la unidad. El inquilino no tiene que pagar la renta para recibir la llave. La intención de esta ley es promover una reunión entre propietario e inquilino. El cambio de cerradura no implica desalojo. Para mayor información, ver el folleto de ATC “Cambio de cerradura”.
Embargo del propietario (Landlord’s Lien). Embargo del propietario es una ley estatal que permite al propietario sacar las pertenencias del inquilino de la unidad de renta para asegurar el pago de la renta atrasada. El contrato escrito debe autorizar al propietario, ya sea subrayado o en negrita, a entrar en la unidad de renta y sacar las pertenencias personales del inquilino..
El pago de la renta debe estar atrasado en su totalidad o parte para que el propietario pueda sacar cualquier artículo personal. La ley solo permite al propietario sacar ciertos artículos no eximidos, como televisores, VCRs, estéreos o computadoras. Hay muchos artículos que el propietario no puede sacar. Aún más, el propietario debe ejecutar el embargo de manera pacífica, por lo que si el inquilino se niega a que el propietario entre o se lleve pertenencias, el propietario no podrá llevar a cabo el embargo. Cuando se ejecuta un embargo, el propietario debe dejar un aviso de entrada junto al inventario escrito de los artículos retirados. El propietario debe devolver los artículos una vez que cobre la renta y cargos. El propietario puede cobrar una cantidad por embalar, transportar o almacenar los artículos, siempre que lo autorice el contrato escrito. Para mayor información, ver el folleto de ATC Embargo del propietario. La única instancia en que el propietario puede sacar todas las pertenencias del inquilino sin ir a corte primero es cuando el inquilino abandona la unidad.
Abandono
Muchos contratos de alquiler definen la palabra “abandono.”. El contrato puede describir las circunstancias por las que el propietario puede declarar la unidad abandonada, entrar a la misma y sacar todo. El propietario que declara abandono cuando éste no está claramente definido en el contrato arriesga ser considerado como que desalojó ilegalmente al inquilino.
¿Qué es un desalojo ilegal?
El desalojo ilegal ocurre cuando un propietario niega ilegalmente al inquilino acceso a la unidad de renta, o retira las pertenencias del inquilino sin orden judicial, aunque esto:
- No es resultado de abandono y/o
- 2. No es por ejecución de embargo.
El propietario no podrá quitar puertas, ventanas o ningún mecanismo conectado a puertas o ventanas, ni sacar muebles, aparatos fijos o electrodomésticos provistos por el propietario en la unidad rentada, a menos que lo haga para repararlos o reemplazarlos de buena fe. Si se retira alguno de estos artículos y no se lo restituye pronto podría ser considerado un desalojo constructivo, y el propietario podría ser responsable ante la ley de Retiro de Pertenencias y Exclusión del Inquilino Residencial.
Si un propietario viola esta ley, el inquilino puede recuperar la posesión de la vivienda o dar por terminado el contrato. Además, el inquilino podría enjuiciar al propietario por pena civil de un mes de renta, $1,000, daños, costos judiciales y costo razonable de abogado, menos toda renta u otra cifra que el inquilino deba al propietario.
La información en este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No debe ser considerada concluyente o un sustituto de asesoría legal. Hechos especiales pueden hacer que las explicaciones generales no sean aplicables. Todo aquel que necesite asistencia legal debería consultar a un abogado.